提要房地产具有很强的地域性特点，不同区域由于消费能力、土地价格等因素的影响，造成房地产具有不同的投资价值。本文以武汉市为例，选取重要指标通过系统聚类法对各区投资价值进行评估，为房地产投资提供科学依据。
　　关键词:系统聚类;房地产;投资价值;武汉市
　　中图分类号:F293文献标识码:A
　　
　　房地产投资需要大量资金的投入，而且投资回收期比较长，风险大。因此，进行房地产投资之前，应当通观全局，审时度势，综合考虑各种影响因素，谨慎地进行投资决策，从而实现风险的降低和利润最大化。
　　
　　一、聚类分析在房地产投资价值细分中的应用
　　
　　1、房地产投资价值细分。由于中国地域大、人口多，地区经济发展水平不同，各地区间房地产投资市场有很大的差距，研究房地产投资市场十分重要的一项工作就是研究各地区的差异。其中一种有效的方法就是把各地区按某些指标分成几类，根据不同的类区别对待，减少房地产投资风险和提高经济效益。
　　2、聚类分析概述。聚类分析是研究“物以类聚”的一种科学有效的方法，是指将数据分组成为多个类，在同一个类内对象之间具有较高的相似度，不同类之间的对象差别较大。
　　聚类分析的一般做法是:先确定聚类统计量，然后利用统计量对样品或者变量进行聚类。从统计学角度来讲，根据相似度方法，对样本聚类叫做Q型聚类，对变量进行聚类叫做R型聚类。
　　目前在实际应用中存在着大量的聚类方法，算法的选择取决于数据的类型、聚类的目的和应用，本文采用的是系统聚类算法。
　　3、系统聚类算法。系统聚类法是先将需要聚类的样本或者指标各自看成一类，然后确定类与类之间相似性统计量，并选择最近的两类或若干类合成一个新类;计算新类与其他类之间的相似性统计量，再选择最接近的两类或若干类合成一个新类，直到所有的样品或指标都合成一类为止。以此指标就可以对城市区域房地产投资价值进行排序。
　　
　　二、武汉市实证分析
　　
　　1、指标选择。武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁，其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。但由于山水相隔，武汉市房地产市场呈现块状而非传统圈状分布，再加上房地产区位的不可移动性，因此在武汉市房地产投资中，必须考虑各区域实际情况。本文从武汉市中心城区相关数据出发，设定房地产发展重点指标，综合评价各区域主要特点和投资优劣势。
　　房地产投资需要考虑的因素很多，为充分说明、适度简化和避免单个指标解释的充足性和牵连性问题，本文抽取2008年度武汉市重点区域影响房地产投资的七个主要指标(商品住宅销售面积、商品住宅新增供应面积、商品住宅用地平均成交楼面地价、商品住宅成交均价、平均商品住宅成交总价、人均可支配收入、二手住宅成交均价)，组合成相对独立的四个综合性评价指标:X1销供比，X2房价地价比，X3收入房价比，X4折价率，分别反映各区域房地产投资的销售、利润、购买力和性价比等涉及投资需要考虑的最重要的四个方面。
　　X1销供比=区域商品住宅销售面积/区域商品住宅新增供应面积;X2房价地价比=区域商品住宅成交均价/区域住宅用地平均楼面地价;X3收入房价比=(区域人均可支配收入×3)/(区域商品住宅成交均价×90);X4折价率=区域二手住宅成交均价/区域商品住宅成交均价。
　　2、数据资料。(表1、表2)
　　
　　3、系统聚类分析。采用上述四个综合性评价指标对武汉市重点区域使用系统聚类法进行聚类分析。首先对每个变量(指标)的数据进行标准化处理，经过定性和pearsom相关系数检验分析，指标间相关性不高。样本间相近性采用欧式平方距离度量，类间距离的计算采用类平均法，进行Q聚类，得到聚类结果。(表3、表4、表5、图1)
　　
　　4、分析结果。依据聚类分析的结果可以把武汉市重点区域划分为三类。
　　第一类，江岸区、江汉区。第一类在综合评析中，收入销供比方面明显领先于其他两类，在房价地价比上位于第二，折价率、收入房价比排名靠最后。这说明江岸和江汉区市场需求量大，而供应方面偏紧。虽然本类内房价相对区域内居民收入较高，但是本区域客户源来自于整个武汉市乃至市外，因此房价受到支撑。由于需求、房价一直居高不下，本区域地块更受青睐，地价也较高。由于区域内板块差异较大和二手房建筑年代更长久，综合二手房和新房价差较大，实际江汉区价差较小，甚至在部分区域出现“新旧倒挂”现象。随着CBD、汉口火车站等项目工程的推进和武汉市中部领头羊地位的巩固，处于武汉市发展顶端的本类区域投资前景更乐观，但在地块选择的局限性和争夺的激烈度方面未来将更加明显。
　　
　　第二类，硚口区、洪山区、武昌区。第二类在房价地价比、折价率比上均位列第一，收入房价比、销供比均位列第二。本类地价相对不高，供应比较充分。由于房地产发展时间较短，新旧房差价较小。在房地产发展的强劲冲击下，房价增长较快，与收入增长情况形成一定反差。由于在2008年上市量较大，本类区域暂时出现结构性供大于求，销供比并不特别理想，部分区域和部分产品竞争比较激烈。
　　本类各区域属于房地产发展第二梯队，近年来发展势头迅猛，供需两旺，由于遭受经济调整和房地产调整双重打击，受到的冲击也比较明显。但是从较长期看，本类区域起着重要的承上启下的作用，承接着武汉市中心城区居民大部分的住房消费需求。在城市建设方面，本类区域受到重视，市政投资较大，过江隧道、地铁、大东湖生态水网、集中供暖制冷工程、武昌和武汉火车站以及道路和立交桥的项目均在稳步推进，城市面貌得到改善，投资环境得到优化，增加了房地产投资价值。
　　第三类，青山区、汉阳区。第三类在综合评比中，收入房价比排名第一，在折价率上位列第二，房价地价、销供比均排名最后。从购买力上讲，本类区域潜在消费能力较强，这与区域内房价相对不高有关，特别是青山区，其购买力丝毫不逊于其他重点区域。由于最近几年其他区域发展势头更加强劲，青山区和汉阳区受到的关注度略有下降，因此本类区域地价也相对便宜。2008年本区域在销售和供给量方面较少，受市场大环境影响较大，这与本区域所属两个区均属于工业区有关。
　　由于历史原因，本类两个区域发展相对独立，受到区域外消费者关注度不高，房地产消费以当地为主，随着产业发展和配套完善，区域投资潜力将逐渐得到挖掘和展现。
　　以上定量分析结果与武汉市实际情况基本相符，但由于投资环境的动态性以及单个项目的具体性，因此对具体投资项目还需要做具体的分析。
　　(作者单位:中国地质大学(武汉)资源学院)
　　
　　主要参考文献:
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　　[2]张永岳，陈伯庚，孙斌艺.房地产经济学[M].北京:高等教育出版社，2005.12.
　　[3]武汉市国土资源与房产管理局.2008年武汉房地产市场运行情况通报[R].2009.1.
　　[4]张坤，曾爱花.中国房地产区域投资组合实证研究[J].经济评论，2009.2.