据有关部门统计，目前我国 60 岁以上的老人有 1.78 亿，占人口总数的13.3%。其中失能和半失能老人约有3171万人，大中城市的空巢家庭更达到 70%。

　　与此同时，我国房地产市场，在最近几年出现了非理性的繁荣发展，房价不断攀升。虽然随着政府调控措施的纷纷出台，房地产市场逐渐冷却下来，但没有一种调控措施，既能够起到调控房价，又能解决日益严重的养老问题的功效，而“倒按揭”正是这种理想工具。

　　一、“倒按揭”的养老功能。

　　“倒按揭”，学名叫做“逆向年金抵押贷款”，俗称“以房养老”。它是房地产抵押贷款的重大创新，由美国新泽西州劳瑞山的一家银行在上个世纪 80 年代发明的。众所周知，人们在年轻时，为了拥有自己梦寐以求的住房，往往要兢兢业业努力工作几十年。然而，当他们还完银行的房贷，拥有住宅的全部产权以后，已步入了晚年。而晚年的收入水平大大下降，从而生活水平受到了较大影响。为了帮助消费者实现横跨生命周期的预算平衡，实现一生大致均衡的消费，使老年人在能够依靠自己的住房获得收入，从而提高自己的消费水平，金融机构设计出了“倒按揭”这种“抵押贷款”的创新产品。

　　所谓“倒按揭”，就是老人将自有住房抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构通过有关的资质审查后，定期向老人发放贷款用作生活费用，贷款期间老人拥有继续在抵押房屋居住的权利。贷款期结束，老人或老人的后人通过出售房屋或者其他途径偿还贷款本息的贷款方式。

　　美国为 62 岁及以上的房产所有人提供了三种“倒按揭”的贷款方式 ：第一种是居住期产权抵押贷款，即在房屋所有人居住该房产的时间内，由贷款机构每月向他们提供贷款 ；第二种是规定期抵押贷款，即在规定的年数内，由贷款机构向借款人每月支付一定的贷款额 ；第三种是信用额抵押贷款，即允许房产所有人在信用额度内连续提款，直到累计提款额加上应付利息达到贷款本金限额。

　　新加坡允许 60 岁以上的老人将房子抵押给有政府背景的公益性机构，由该公益性机构一次或分期支付老人养老金，等到老人去世以后，房屋产权由这些机构处理，然后把出售房款所得扣除贷款本息后的“剩余价值”交给老人的后人。

　　加拿大规定 62 岁及其以上的老年人可以将房屋抵押给银行，获得 1.5 万到 30 万加元不等的贷款。贷款期间只要老人不搬离住房、不出售住房，房屋的产权关系可以保持不变，老年人可以一直住到逝世，然后由后人通过出售房产的方式折还贷款。

　　在我国，中信银行正在北京等城市进行“倒按揭”的试点。中信银行面向中老年人推出“信福年华”借记卡，允许年满 55 周岁的中老年人以房产为抵押，向银行申请贷款养老。具体操作是，老人将其房屋抵押给银行，银行根据房产的价值和合理的养老金金额确定贷款金额，累积贷款总额不超过房产价值的 60%，并且每月支付的养老金最高不超过 2 万元。在贷款期间，老人只需偿付利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金，如果到期不能正常偿还本金，将以房产变现资金偿还银行贷款。

　　不难想象，如果将来类似于中信银行“信福年华”这样的“倒按揭”能够在全国范围内广泛实施，不仅能够实现广大老人整个生命周期的平稳消费，而且还将缓解养老问题给政府财政造成的巨大压力，摆脱“未富先老”的困境。

　　二、“倒按揭”调控房价的功能。

　　我国房地产市场实际上是在三个层次上运行的 ：一级市场是土地使用权的出让市场 ；二级市场是房地产增量市场，就是通常所说的一手房市场 ；三级市场是房地产存量市场，就是俗称的二手房市场。随着房地产市场的发展，房屋的总量将不断增加，因而二手房市场的交易量也将逐渐增多，并在房地产交易中占据主要地位。

　　这种房地产三级市场日渐繁荣、二级市场日渐萎缩的发展态势是房地产市场走向成熟，回归理性的必要条件。

　　由于房地产二级市场的交易主体是开发商和普通购房者，开发商垄断了大量的房源，从而导致了二级增量房市场成为一个垄断市场。开发商与购房者之间不平等的市场地位赋予了开发商对房屋垄断价格的权利，从而使成交价格普遍高于竞争充分条件下的房屋市场价格。在房地产发展的初期，增量住房的交易往往构成整个房地产市场交易的主体，由于房屋的存量交易比重较小，存量房的交易又往往采取随行就市的定价策略，使房地产二级市场的房屋成交价格成为了房地产交易市场的风向标，很容易使整个房地产市场的成交价格背离竞争充分条件下合理的住房价格，导致房价畸形高涨的局面。只有存量房的交易成为整个住房交易的主体，才能破解垄断定价的怪局。由于房地产三级市场的买卖双方人数众多，存在广泛的激烈竞争，所形成的住房价格比较能反映整个住房供求的基本面，因此价格也较为合理。因此只有当三级市场成为整个住房交易的主体时，房地产市场才能走上健康、可持续的发展道路。

　　而“倒按揭”的广泛实施，非常有利于三级市场的发展壮大。由于“倒按揭”贷款的偿还依赖于老人过世后所遗留住房的出售，银行的这种出售行为将增加存量房市场的住房供应量，增加存量房市场的交易规模，促进房地产三级市场逐渐替代二级市场成为整个住房交易的主体，从而推动房地产市场走向成熟，房价回归理性。

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　　三、“倒按揭”实施的困难及建议。

　　我国在实施“倒按揭”贷款方面还存在很多障碍，主要障碍及对策如下。。

　　（一）70 年住房土地使用权的限制。

　　由于法律规定我国的城市住宅用地仅仅享有 70 年的土地使用权。因此，假设一个人 30 岁买房，等到 60 岁申请“倒按揭贷款”时，房屋仅剩下 40 年的土地使用权。

　　等到老人去世，银行、保险公司等金融机构获得该房屋的产权时，房屋的使用年限已所剩无几。因此，即便是中信银行推出的“信福年华”也仅仅规定了最多 10 年的贷款期限。虽然，《物权法》规定了住宅类土地使用权到期自动续期，但对自动续期是有偿还是无偿未作进一步说明。

　　因此，如果使“倒按揭”这一模式能够在全国广泛实施，立法部门应尽快制定详细明确的法律条文。

　　（二）传统观念的制约。

　　由于我国自古便有“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，因此很多老人仍然不愿意采取“倒按揭”的方式获取养老金，而宁愿生活水平下降一些，也要将住房作为遗产留给子女。因此，除了法律和制度的完善以及民政局、房管局、金融保险机构的配合外，“养儿防老”的传统观念也需要逐渐转变，这就要求加大对“以房养老”模式的宣传力度，从而实现老人对“倒按揭”态度的转变。

　　（三）楼市的过度扭曲。

　　现在金融机构之所以对“倒按揭”采取一种不冷不热的态度，一个最重要的原因，就是如今楼市的过度扭曲。

　　由于金融机构对“倒按揭”贷款的发放，需要建立在对房地产市场价格中长期走势、老人的预期寿命等因素预测的基础上。因此为了防范风险，金融机构在发放“倒按揭”

　　贷款时，贷款总额占住房总价值的比重一般较低，比如中信银行的“信福年华”规定贷款总额最多不超过住房总价值的 60%。而较低的贷款总额，往往难以保证老年人晚年的生活质量，难以起到“以房养老”的目的。因此，必须坚持房地产调控的措施，为“倒按揭”的实施提供一个良好环境。随着“倒按揭”贷款对促进房地产存量市场发展作用的显现，“倒按揭”也将成为限购、限贷、保障型住房建设等调控措施的有益补充，从而推动房地产市场逐步走向成熟。

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